绿城中国销售均价5年来首次下降管理层否认存在“名股实债”
中新经纬3月28日电 (薛宇飞)绿城中国控股有限公司(下称绿城中国)于27日发布2022年度业绩公告，并于28日下午举行了业绩发布会。在房地产行业整体承压的2022年，绿城中国全年销售目标未能完成，销售均价也出现近5年来的首次下降。 受到政策回暖的利好影响，绿城中国的授信额度达到4000亿元，尽管负债率有所提高，但公司管理层对现金流状况仍比较满意。 营收增长超26% 销售均价下降 国家统计局数据显示，2022年中国商品房销售额133308亿元人民币，同比下降26.7%。这种情况下，绝大许多头部房企的销售额都呈现下滑走势。绿城中国2022年实现总合同销售金额3003亿元，低于2021年的3509亿元，也未能完成3300亿元的年度目标。 据克而瑞研究中心排名，2022年绿城中国合同销售排名持续提升，位列中国第四。该公司的业务分为自投项目与代建项目，自投项目去年实现销售额2128亿元，其中，归属于绿城中国的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。 从去年的销售均价看，绿城中国自投项目销售均价为26823元/平方米，低于2021年的28416元/平方米。2018年-2020年，绿城中国自投项目销售均价分别约为25455元/平方米、25936元/平方米、26012元/平方米。 业绩会上，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东表示，对中国房地产的发展长期看好。2022年应当是波动中的谷底，他初步判断，去年的筑底状况已经过去，房地产市场开始进入复苏阶段。 2022年，绿城中国实现营业收入1271.53亿元，同比增长26.8%；实现毛利220.21亿元，同比增长21.20%；毛利率为17.3%，同比下降了0.8个百分点。2021年，该公司的毛利率下降了5.6个百分点，从2020年的23.7%下降到2021年的18.1%，降幅明显。从2022年的数据看，这一降幅有明显收窄的势头。 在绿城中国的营收中，物业销售收入的占比达92.4%，为1175.37亿元。2022年结转收入的物业销售均价为19999元/平方米，较2021年20467元/平方米略有下降。2018年-2020年，结转收入的物业销售均价分别为16290元/平方米、18325元/平方米、19673元/平方米。 从2022年自投项目销售均价、结转收入的物业销售均价两个指标都能看出，2018年以来，绿城中国的销售均价持续提升，在2021年创下最高点，并于2022年有所下降。这一趋势，也与去年房地产市场的走势相一致。 2022年该公司物业销售的毛利率为16.3%，同比下降1.2个百分点。该公司的业绩公告解释称，“一方面是房地产行业形势的变化，行业毛利率有所下降；另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。” 其他利润指标上，去年绿城中国实现净利润88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。 总借贷规模增加 银行授信额度达4000亿 从2022年度业绩公告看，绿城中国的现金指标仍保持稳定，尽管负债、负债率有所提高，但短债占比降到20%以下。 截至2022年末，绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)为703.94亿元，略低于2021年末的714.96亿元，其中销售监管资金218.65亿元，较2021年末的109.51亿元增加超百亿元；总借贷1401.21亿元，高于2021年末的1274.59亿元；净负债(总借贷减去银行存款及现金)697.27亿元，高于2021年末的559.63亿元；净资产负债率(净负债/权益总额)为62.6%，高于2021年末的52.0%。 从长短债占比看，绿城中国一年内到期借贷余额为269.06亿元，占总借贷的19.2%，低于2021年末的25.1%；银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.6倍，高于2021年末的2.2倍。该公司认为，“现金流较为充裕，债务结构也十分合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。” 绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在业绩会上称，去年下半年监管部门推出金融16条、融资三支箭以来，公司与银行的授信规模进一步扩大，已经与14家银行签署战略合作协议，获得超4000亿元的综合授信额度支持，现金流可以说非常充裕。同时，公司会择机进行债券发行。 自从中交入主绿城后，绿城的融资成本持续优化，再加上当前政策的助力，让该公司2022年的总借贷加权平均利息成本降至4.4%，低于2020年的4.9%、2021年的4.6%。 少数股东权益大幅增加 管理层否认“名股实债” 据披露，因去年人民币贬值，绿城中国计提了汇兑净损失13.71亿元，而2021年为净收益3.82亿元。汇兑损失也让少数股东损益占比大幅提升。数据显示，2022年，在绿城中国88.95亿元的净利润中，控股股东应占权益为27.56亿元，较2021年的44.69亿元大幅下降；非控股股东应占权益为61.39亿元，较2021年的32.18亿元大幅增加，并明显高于控股股东应占权益。 耿忠强称，少数股东的权益增幅大且占净利润的比例高，主要是两方面原因造成的。一是受汇兑损益的影响，公司发外债时是由绿城中国发行，相应的亏损或收益也直接影响到归母净利润。对此，公司将在合适时机做一些对冲安排，减少外汇敞口的风险。二是与去年收入结转的项目结构有关。由于2022年结转占比较高的几个项目都是合作开发，绿城的占比较低，导致少数股东的损益较大。 少数股东损益占比偏大，一般会被认为有“名股实债”的嫌疑。耿忠强表示，近两年公司对外合作模式是真正的股权合作，不做任何兜底，不是“名股实债”，随着权益比例的提升，少数股东损益占比较大的问题会逐步解决。 与很多房企一样，市场的下行让绿城中国计提的资产减值有所增加。去年，绿城中国计提非金融资产减值亏损15.02亿元，明显高于2021年的4.12亿元。对于上述资产减值亏损，公司称，主要是房地产市场下行，项目中部分业态销售价格不及预期，如济南春风心语、温州春月江澜和武汉桂语朝阳等；以及公司应用国际财务报告第9号准则，根据预期信用损失减值模型结合应收款对象、账龄等因素综合考虑其信用风险后，计提减值亏损0 .73亿元。 28日，绿城中国股价上涨8.72%，报收10.60港元/股，总市值为268亿港元。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP) (文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。) 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。责任编辑：李中元【编辑：郭晋嘉】
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