核心城市土拍热度回升，民营房企又开始频繁出手了
文｜实习记者 田硕2023年楼市暖风吹向了土拍市场，供地政策持续优化，民企拿地身影频现，核心城市升温明显。3月中下旬，土地市场进入密集出让阶段。据中指研究院统计，22个重点监测城市中有11个在3月中下旬进行土拍，共70宗涉宅用地预计推出，规划建面662.43万平方米，起始总价703.98亿元。2023年截至目前，土地集中拍卖的城市中，北京、杭州、苏州、南京等城市土地均全部拍出，房企投资信心逐步修复，多宗地块甚至出现触顶摇号、数十家房企同时争夺的火热场面。如3月23日出让的北京朱辛庄0028地块，共吸引了42家房企报名，成为北京有史以来最热地块；2月初杭州萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号的企业更高达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。中指研究院指出，部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强。从今年各地土拍过程中不难发现，无论是在核心城市还是三四线城市，沉寂许久的民营房企，都陆续在土拍中现身，拿地力度逐渐回升，拿地金额占比提升。中指研究院数据显示，杭州2023年两次土拍中，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8%。南京土拍民企拿地金额占比也有所提高，伟星房产、上海欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%，同比提升17.2%，另外三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。 2023年部分热点城市民企拿地情况。界面新闻根据公开信息整理。土拍规则优化、多个城市今年以来调整土地供应模式，多频少量成为各地的主旋律，同时市场信心回升，也是促使房企提升投资力度的客观原因之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集中供地政策调整为提前三个月公布地块信息，给出市场3个月的缓冲期，地块信息为房企和市场所消化，本质上是实现土地供应工作和市场需求的紧密对接。在过去两年的集中供地模式下，民营房企投资几近暂停，拿地收缩力度突出。据克而瑞数据，2021年集中供地第一轮出让时，民企总拿地金额超过5000亿元，占比达40%。但从2021年第二轮开始，民企投资便大幅下滑，到2022年末，民企投资占比大多都低于20%。自2021年房地产市场进入深度调整期以来，土地采用集中出让模式，土地市场日渐低迷，房企拿地意愿和拿地能力出现明显下降。据财政部财政收支情况数据，2022年，我国国有土地使用权出让收入为66854亿元，与上一年8.71万亿元相比下降了23.3%。中指监测显示，2022年，全国住宅用地供求规模下降三成以上，央国企、地方国资拿地比例明显提升，地方国资拿地现象明显。克而瑞重点监测城市2022年土地流拍率达14.8%。流拍、城投托底、央国企为主力军是2022年土地市场的鲜明特征。严跃进表示，2022年过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，影响了投资拿地的策略。因此为激活土地市场，政策端率先做出了调整，优化了集中供地模式。去年12月，自然资源部发布了《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化和完善了供地政策。通知中提到允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”至此从2021年开始的集中供地规则告一段落，各地逐渐转化为常态化供地模式。实际上去年就有城市对集中供地模式作出了调整。9月长沙市便在供地云平台宣布“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”10月，江西省住房和城乡建设厅对外表示力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出，这也意味着南昌成为首个拟退出集中供地的城市。从今年各地土拍规则中也不难看出供地政策的调整，多个城市优化土地供应模式，多频少量成为各地主旋律。如北京发布“2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及23宗地，拟出让时间段为2月16日至5月16日；广州采取“集中挂牌、分散出让”的模式等。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，从土拍规则优化的目的来看，将有利于减轻房企集中拿地的资金压力，同时也有利于促进地块的成交。据中指研究院数据，从已挂牌数量来看，2023年以来，杭州、南京、合肥、广州等地组织土地出让活动中，已挂牌数量均明显低于去年首批次，多数城市已挂地块数量不及拟出让地块的三分之一。但值得注意的是，市场分化现象仍在延续，库存压力较大的城市和板块土拍热度仍较低，热度较高地块也多位于核心板块，非核心板块或非优质项目均底价成交。中指研究院数据显示，郑州、昆明、西安、南宁近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳、常德、南充、岳阳、邢台等三四线城市住宅用地成交溢价率也持续在低位。在销售端市场向好、土拍规则持续优化下，企业投资信心略有好转，土拍市场能否继续回温或企稳仍有赖于销售端恢复程度。
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